La casa: investimento fruttuoso? “Il mattone non tradisce mai”. Sarà vero?

Gli italiani sono molto affezionati all’investimento immobiliare perché tutti sanno che “il mattone non tradisce mai”.

Sarà vero? Questa credenza popolare ci è stata trasmessa dai nostri padri che e trova la sua fonte nel periodo di iperinflazione degli anni ‘70-‘80. Durante quegli anni il prezzo nominale delle case saliva continuamente, e i nostri padri non si ponevano il problema su una evidenza: i prezzi salivano sì, ma molto meno dell’inflazione, tramutando il loro investimento immobiliare in una perdita reale.

Per via di questa illusione, da cinquant’anni, gli Italiani concentrano il 50% della ricchezza nazionale totale (circa 5.000 miliardi su 10.000) in case.

Oggi ci troviamo di nuovo davanti lo stesso paradosso perché l’inflazione ha improvvisamente ricominciato a salire,
dopo anni di stabilità o intorno a livelli trascurabili, o addirittura negativi. Anche questa volta, sempre più italiani stanno pensando di investire nel mercato immobiliare, illudendosi di poter così proteggere i propri risparmi dall’inflazione.

Ebbene, la scelta non appare saggia.

Il recente aumento dell’inflazione sta obbligando le banche centrali di quasi tutti i paesi del mondo a ripensare la loro strategia di tassi bassissimi posta in essere già prima della crisi Covid per cercare di sostenere una economia che rischiava di collassare e poi perché l’inflazione come anticipato sta salendo in modo veloce: di fronte ad un livello di inflazione obiettivo delle Banche Centrali attorno al 2% annuo sia in Europa che negli USA, l’inflazione americana è ormai arrivata al 7,5%, in Europa al 5% ed in Italia al 4,8%. Siamo già arrivati a livelli intollerabilmente elevati e non ci sono ancora segnali di rallentamento.
Gli eventi geopolitici delle ultime settimane potrebbero peggiorare ulteriormente la situazione, qualora i prezzi dei prodotti energetici salissero ancora.

Dobbiamo ora considerare un altro aspetto: negli ultimi 10 anni, il prezzo del denaro era gratis e i prezzi delle case sono volati in tutta Europa, con la notevole eccezione dell’Italia (dove troviamo eccezioni all’eccezione, per esempio il mercato immobiliare delle zone centrali a Milano) e della Grecia.
Il motivo di tale rialzi è semplice, negli ultimi 10 anni il rendimento delle obbligazioni è andato a zero, ed i mutui immobiliari per acquistare case da mettere “a reddito” non costavano quasi niente.

Gli europei si sono buttati a comprare case facendo arbitraggio tra costi e rendimenti: se il mutuo era all’1% e la casa offriva il 3% di rendimento da affitto, il risparmiatore acquistava casa a debito e la metteva a reddito, guadagnando quel 2% di rendimento che i titoli di stato non offrivano più, per cui domanda e prezzi delle case sono aumentati.

Ora che i costi dei mutui ed i rendimenti delle obbligazioni cominciano a salire, questo arbitraggio inizia a non funzionare più ed un investimento decennale in BTP comincia ad essere nuovamente attraente rispetto ad una rendita da affitti in futura diminuzione a causa dell’aumento del costo dei nuovi mutui immobiliari.

I prezzi degli immobili dovrebbero lentamente scendere in proporzione all’aumento dei tassi di interesse, più o meno come le obbligazioni a tasso fisso a cui sono strutturalmente simili. Anche senza addentrarci in ragionamenti complicati su duration e spread di tasso, è abbastanza evidente che se i rendimenti dei BTP sono all’1% ed una casa rende il 3% tutti vorranno comprare case ed il loro prezzo salirà.

Quando i rendimenti dei BTP torneranno al 3% (ad esempio) ed una casa renderà solo il 3% di affitto meno 3% di nuovo costo del mutuo= 0%, nessuno vorrà più comprare case da mettere a reddito ed il loro prezzo scenderà. Perciò, amici, se decidete ora di acquistare per rendimento, pensateci!